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抵押贷款“机器人签署”仍然是个问题

2020-02-24

在大银行和抵押贷款公司承诺停止导致全国范围内停止取消抵押品赎回权的非法行为之后八个多月,抵押贷款行业的员工仍在签署他们尚未阅读并使用假签名的文件。

至少有三个州的县官员表示,自去年秋天以来,他们已经收到了数千份有可疑签名的抵押文件,这表明这种做法,统称为“机器人签名”,在该行业仍然普遍存在。

这些文件来自几家处理抵押文件的公司,并代表几家主要银行提交。 一个名字,“琳达格林”,签署了近二十二种不同的方式。

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贷款人表示,他们正在与监管机构合作解决问题,但无法解释为什么会持续存在。



去年秋天,全美最大的银行和抵押贷款机构,包括摩根大通,富国银行,美国银行和高盛集团的一个部门,在他们调查角落被削减以跟上取消抵押品赎回权文书工作的步伐时暂停取消抵押品赎回权。

批评人士说,新的调查结果表明,家庭抵押和头衔涉及的文书工作存在系统性问题。 他们表示,这表明银行和抵押贷款处理商没有采取足够积极行动,以结束抵押贷款行业广泛的文件欺诈行为。

“机器人签名甚至还没有接近结束,”密歇根州英厄姆县的行动记录员Curtis Hertel表示,其中包括兰辛。 “它仍然是一种流行病。”

在马萨诸塞州埃塞克斯郡,处理财产契约的办公室自10月以来收到了近1,300份文件,签名为“Linda Green”,但有22种不同的手写风格和许多不同的标题。

琳达格林曾在一家名为DocX的公司工作,负责处理抵押贷款文书工作,并于2010年春季被关闭。县官员表示,他们认为格林自那以后一直没有在该行业工作过。 为什么她的签名仍在使用中尚不清楚。

“我的办公室是一个犯罪现场,”约翰奥布莱恩说,他是埃塞克斯郡的事迹登记处,该县位于波士顿北部,包括塞勒姆市。

在北卡罗来纳州吉尔福德县,记录契约的办公室表示,从2010年10月1日至6月30日,它收到了456份带有可疑签名的文件。文件,抵押分配和满意证明,将贷款从一家银行转移到另一家银行或证明贷款已经还清。

文件上的可疑签名包括Bryan Bly签署的290份和Crystal Moore签署的155份签名。 在去年秋天的抵押贷款调查中,两人都承认在未经阅读的情况下签署了抵押文件的名称。 两人都没有被指控犯罪。

在密歇根州,一位代表房主工作的欺诈调查员表示,他已经发现了今年提交的文件,其中包括Marshall Isaacs的签名,后者是止赎律师事务所Orlans Associates的律师。 艾萨克斯的名字在去年的调查中没有出现,但密歇根州的县官员认为他的名字正在进行机器人签名。

奥布莱恩于6月在全国县文员大会上引起了轰动,他提出了他的调查结果并鼓励他的同行调查持续的机器人签名。

去年秋天,美国最大的银行暂停取消抵押品赎回权,这个国家的止赎机器几乎陷入停滞状态。 银行争辩说,部分问题在于2009年和2010年取消抵押品赎回权变得如此猖獗,以至于他们被文书工作所淹没。

银行审查了数以千计的止赎申请,如果发现问题,他们向处理案件的法院提交了新的文件,他们说这些签名是有效的。 今年冬季和春季,银行开始慢慢恢复取消抵押品赎回权。

美国14家最大的银行在4月与联邦监管机构达成和解协议,承诺清理错误,并向被错误取消抵押品赎回权的房主支付赔偿金。 尚未确定全部结算金额。 但它不会涉及独立的抵押贷款处理公司,一些银行用来处理和提交抵押贷款文书工作的公司。

到目前为止,没有任何个人,贷方或文书工作者被指控犯有去年文件中发现的机器人签名签名的罪行。 像佛罗里达州房主和辩护律师April Charney这样的批评者称该和解是一场闹剧,因为没有真正的惩罚,贷款人和抵押贷款处理人员很容易继续进行机器人签名。

机器人签名涉及各种实践。 这可能意味着抵押贷款行业的合格高管签署抵押誓章文件而不核实信息。 这可能意味着有人伪造了行政人员的签名,或者较低级别的员工用假名称签署了自己的名字。 这可能意味着不遵守公证程序。 在所有这些情况下,机器人签名涉及人们签署文件并咒骂其准确性而不验证任何信息。

去年秋天,大多数受污染的抵押贷款文件都与取消抵押品赎回权的房屋有关。 但是,自那时以来提交的大部分可疑文书工作都是为了在银行眼中具有良好信誉的人进行再融资或新购买。 此外,止赎今年比去年下降了30%。 房屋销售也下降。 因此,新的可疑文件出现的时候,通过国家抵押贷款机制流动的文书工作要少得多。

例如,来自奥布莱恩办公室的近1,300件可疑琳达格林签署的文件都没有涉及取消抵押品赎回权。 而北卡罗来纳州吉尔福德县的契约登记杰夫·蒂格彭表示,自10月以来提交给他办公室的456份嫌疑人文件中,只有不到40份涉及丧失抵押品赎回权。

银行及其合作伙伴公司向县事房办公室提交抵押文件,以证明房产没有留置权,银行拥有抵押贷款或银行申请取消抵押品赎回权有权这样做。

这些法律文件上的合格银行或抵押官员的签名应该保证这些信息是准确的。 该文件记录确保了一个合法的财产链,并且已经成为美国财产所有权的支柱,已有300多年的历史。

该县官员表示,问题可能比他们报道的更糟糕。 这是因为他们正在处理已知的机器人名单,例如Linda Green和Crystal Moore,这些名单是在去年秋天开始的调查中发现的。 官员怀疑他们自那时以来收到的文件上的其他名字也是机器人签名的。

将某人的姓名签署为法律文件是一种联邦犯罪。 如果您尚未核实您要宣誓的信息,将您的姓名签署到宣誓书上也是违法的。 两人都可以受到监禁。

在密歇根州,司法部长在6月份向州外抵押贷款处理公司提交了刑事传票,这是一个罕见的步骤。在23个县的契约登记处向他的办公室提起刑事诉讼时,他们说这些文件是他们所收到的。 纽约司法部长埃里克施奈德曼的办公室表示正在进行银行调查,可能导致对金融高管的刑事指控。 特拉华州,加利福尼亚州和伊利诺伊州的总检察长正在进行自己的探测。

全国各地的事迹官员说,法律问题严重。 法律专家说,在最糟糕的情况下,文件崩溃已经使房地产系统的法律责任远远超出了国家的止赎危机。 因此,如果机器人的历史记录中出现机器人签名文件,那么购买房屋并试图获得产权保险的人可能会被推迟或被拒绝。 那是因为伪造签名会质疑谁拥有抵押贷款以及他们所附属的财产。

密苏里大学堪萨斯城分校的经济学教授和高级学者L. Randall Wray说:“银行已经完全搞砸了财产记录。”

在马萨诸塞州的案件中,美联社试图联系琳达格林,据称其名称自10月以来签署了1300次。 美联社使用自去年以来一直在调查这些文件的律师提供的电话号码,联系了一位说她是琳达格林的人,但没有参与抵押贷款调查的琳达格林。

在密歇根州的案件中,Islaacs工作的Orlans Associates律师事务所的律师否认Isaacs或该公司做错了什么。 “人们的签名会发生变化,”该公司总法律顾问特里克莱默说。 “我们不会在Orlans进行'机器人签名'。”

为了打击可疑档案流,北卡罗来纳州吉尔福德县的契约记录中,奥布莱恩和杰夫·蒂格彭于6月7日停止接受有问题的文书工作。他们说,他们在向联邦和州当局投诉数月而没有得到任何结果后别无选择。 。

从那以后,奥布莱恩收到了美国银行的九份文件,这些文件据称是由当地知名机器人名单上的另一个名字琳达伯顿签署的。 多年来,他的办公室定期收到以Burton的名字签名的文件,但是用两种法医调查人员说,这些文件极不可能全部来自同一个人。

奥布莱恩于6月中旬将9份伯顿文件归还给了美国银行。 他告诉银行他不会提交他们,除非银行签署了一份证明签名的宣誓书,并承认如果标题在路上受到质疑。 相反,美国银行发送了带有新签名和新公证人的新文件。

美国银行发言人表示,伯顿是一家助理副总裁,其子公司ReconTrust。 该公司为美国银行处理抵押文书处理。

“她代表银行签署了文件,”发言人理查德西蒙说。 该银行表示,提供奥布莱恩所要求的宣誓书既昂贵又费时。 相反,西蒙说,美国银行发送了一套新的文件,“由奥布莱恩先生没有挑战的授权助理签署。”

该银行没有回答有关为什么Burton的名字以不同的方式签署的问题,或者为什么她的签名出现在至少两个州的调查人员认为无效的文件上。

美联社多次尝试在ReconTrust上联系伯顿并未获成功。

奥布莱恩说银行的行为显示出“有罪的意识”。 今年早些时候,他聘请抵押贷款欺诈调查员兼法证文件分析师玛丽麦克唐纳(Marie McDonnell)来证实他对可疑文书工作的伯顿和其他名字的怀疑。

她将Burton签名的有效副本与O'Brien在2008年,2009年和2010年收到的文件进行了比较,发现Burton的名字是在数百份文件上以欺诈手段签署的。

麦克唐纳审查的大多数文件都是抵押贷款解雇,这是在房屋转手或由新贷款人再融资时发出的,并且应该确认先前的抵押贷款已经还清。 美国银行拒绝就麦克唐纳的调查结果发表评论。

在密歇根州,Hertel及其他23个县的同行在自年初以来的文件中发现了许多可疑的签名。

今年6月,他们的调查结果导致密歇根州司法部长向几家处理银行抵押贷款的公司发出刑事传票,其中包括Linda Green工作的DocX母公司Lender Processing Services。 7月6日,佛罗里达州检察长办公室正在接受调查的该公司的首席执行官因健康原因辞职。

责任编辑:方秫